影響房貸成數關鍵原因揭曉 4招解決房貸成數不足

申請銀行房屋貸款,銀行除了會看借款人本身的條件,也會把房屋條件列入考量,如果房子條件不夠好,也會影響你的房貸成數、額度、也會影響房貸利率甚至貸款過件率,由於銀行必須考量房子未來脫手難易度,房貸利率目前來看仍算低,但房價高、生活開銷大,還是有許多人房屋貸款付不出來,當民眾收入受到衝擊、貸款繳不出來,本篇提供提高房貸成數的方法與貸款繳不出來減壓方法。

房子所在區域會影響貸款成數嗎?

基本上只有六都(臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市)和新竹縣市的貸款成數較高。如果你的房子又剛好在這6個直轄市的都市計畫區內,那就有機會取得更好的貸款條件。

以銀行潛規則來說,房子位在蛋黃區的貸款成數約8成、蛋白區貸款成數約7成、蛋殼區則只剩下6成的房貸成數。我們以銀行提供的試算表來看各縣市的貸款成數(資料來源:國泰世華銀行):

區域貸款成數
台北市7~8成
新北市5.5~8成
台中市、台南市、高雄市5.5~7.5成
桃園市、新竹縣市、彰化縣5.5~7成
雲林縣6~6.5成
苗栗縣、屏東縣、台東縣、宜蘭縣、花蓮縣5.5~6.5成
基隆市、澎湖縣、金門縣6成
南投縣、嘉義縣5.5~6成

除了房屋所在縣市之外,座落地段和周邊有無嫌惡設施,也會影響你的貸款成數。

 房子類型會影響貸款成數嗎?

會的。因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,因此不同類型的房屋,例如:預售屋、新成屋和中古屋貸款成數當然也不一樣,有的甚至是連貸款都貸不過的。

使用及完工狀況分類(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

房屋類型預售屋新成屋中古屋
貸款成數8成7~8成5~7成

此外,房子的格局、採光通風、有無裝潢,也會影響銀行估價,房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型,貸款成數也會比較低。

建物類別分類(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

桃園房貸成數7成5 內行人揭銀行潛規則

台灣房市在政府祭出一連串打炒房措施後觀望氛圍濃厚,連銀行對於房貸放款態度也趨向保守,一名近期有申請房貸需求的民眾就發現,連在六都之一的桃園買房也難申請到理想的成數與利率。原PO在PTT上發文表示,因為購買的預售屋快要交屋了,他希望能找到40年8成房貸或是30年8成5房貸加裝潢貸款這類較特殊方案,因此詢問了好幾間銀行。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏分析造成房貸利率不佳的原因,儘管年收入高,但若職業是業務型,如:汽車業務員、房仲、保險從業人員,銀行普遍都會認定收入較不穩定,容易出現「高薪卻拿不到好房貸」窘境。

另外申貸物件本身若較特殊,如小坪數套房,銀行認為未來債權回收難度高,就不願給較佳利率,或是申請的貸款總額過低,不符合銀行設定的「借款金額低標」,銀行認為利潤太少,也會拿不到條件好的房貸。

房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算,而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

提高房貸成數方法?

(1) 提早養信用

信用小白可以透過申辦信用卡的方式,幫自己培養信用評分,不過要記得按時繳費、全額繳清,讓銀行知道你是有能力償還債務的。

※信用卡最好持有並使用超過一年以上。

如果有動用到信用卡循環利息,建議盡早還清,因為聯徵中心的信用卡帳款資料揭露期限長達一年,就算你已經清償卡債了,聯徵還是會看到這筆欠款紀錄。

(2) 提供財力證明

如果你是收入領現金,或者收入較不固定的族群,建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭,至少持續半年以上,可以作為你的收入證明。

※儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。

此外,你也可以在申辦房貸前,連續兩、三個月存一筆較大額的款項進戶頭(10萬左右),並且不要動用到它,到時候就可以提供給銀行作為財力證明。

※盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光,這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。

(3) 提供保證人

提供收入和信用條件良好的保證人,也可以拉高你的房貸成數,不過保證人只能找配偶、直系血親(父母、子女)、旁系親屬(兄弟姊妹),朋友可是沒辦法擔任保證人的。

※提供保證人前,務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄,以免沒加分反而扣到分。

(4) 提供其他擔保品

如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押,也可以幫助你提高貸款額度。

(5) 跟貸款銀行密切往來

通常會建議你在申辦房貸時,選擇平時就有在往來的銀行,由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄,因此通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件,不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。

(6) 找建商或房仲配合的銀行

如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋,建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸,因為是整批議價,可以爭取到比較好的貸款條件。

如果是購買中古屋,也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行,或者有些銀行會提供優質房仲專案,如果找較大間的房地產仲介公司,也是有機會爭取到較好的貸款條件。

(7) 購買房貸壽險

對銀行來說,房貸壽險可以轉移房貸風險,如果未來貸款人出意外,導致無法履約時,保險公司就會代為清償債務。

所以如果你在申辦房貸時,主動向銀行提出購買房貸壽險的意願,也有機會提高房貸成數,或者是降低房貸利率。

※房貸壽險又分為平準型和遞減型,前者的保費較高,但保障不會因為房貸餘額降低而縮水;後者的保費較低,但保障額度就會隨著房貸餘額,逐年降低。

房貸繳不出來 房貸減壓術

1. 善用房貸寬限期

在房貸期限內,可以向銀行申請1-5年的房貸寬限期,而銀行會根據客戶的財力狀況和信用條件,來決定是否給予寬限期。這段期間「還息不還本」只需繳房貸利息,不需攤還本金,因此可暫時減輕每個月的還款壓力。

如果您已使用房貸寬限期,還是可以跟銀行談談,通常還款正常且已使用的寬限期仍在現行規定內(合計不可超過貸款期限的1/3),還是有機會申請寬限期展延,有的銀行也可提供部分金額的寬限期。

但是要注意,寬限期會壓縮到原本的還款期限,一旦寬限期結束後,每月還款金額恐飆升數倍。因此,房貸寬限期僅適用於短期有資金需求者,且申請前應先評估寬限期過後,自己是否有能力負擔月付金。

2. 拉長房貸還款期限

您也可以直接跟銀行協商,將房貸還款期限拉長。假設你跟銀行貸款500萬、利率1.357%,本息平均攤還20年的房貸,每個月要繳23,800元;如果拉長至30年,每個月只需繳16,915元;40年則繳13,504元。

3. 申辦房貸增貸/轉增貸

如果您原來的房貸已經繳一段時間、償還部分本金後,可以再向原貸款銀行申請房貸增貸,不僅利率較低(約1.37%~2.52%)、貸款期限也較長(最多20年),還款壓力較小。不過,房屋增貸的可貸額度來自於房屋殘值及個人條件,若您房貸剛辦不久、或信用狀況較差,恐怕也沒辦法申辦。

如果覺得原銀行增貸額度不夠、審核太嚴,您也可以選擇將整筆房貸搬到另一間銀行,不僅有機會取得較多的資金、延長還款期限、也可能拿到較低的利率。但由於房貸轉增貸等於是房貸重新辦理,所有房貸流程須重走一遍,建議申請前需評估轉貸的金錢成本及時間成本是否划算。

4 二胎房屋貸款

二胎房貸是在保留原房屋貸款的情況下,再向另一間銀行或融資公司申請第二筆房貸,等於身上同時有兩筆房貸。申請二胎房貸不僅不用花費太多時間重新辦房貸、也能貸到較高的額度,銀行二胎貸款最多可貸到9成、融資公司好事貸二胎房貸最高則可貸到房價的1.1倍,也是一個不錯的借貸選擇。

5. 申請其他貸款

  • 信用貸款
    可算是銀行貸款的入門款,基本上只要年滿20歲、有正常的工作收入,就有機會辦理。
  •  機車貸款
    拿機車向融資公司申請機車貸款,額度最高10萬元。只要年滿20歲且有收入,就有機會辦理。
  • 汽車貸款/汽車融資
    將名下的汽車作為抵押品,向銀行或融資公司辦理汽車貸款、原車融資,以取得一筆資金作運用。

房貸寬限期適用時機?

房貸寬限期是指在房屋貸款的期間,前1~3年(最長5年)只需繳交利息,暫時不用還本金,這段時間的還款壓力會比較小,但寬限期一結束就要每期償還本金+利息,還款壓力增加

只要有以下這些情況,就可以考慮房貸寬限期申請

房貸寬限期適合哪些人

(1)房屋的首購族

房屋的裝潢、修繕費用是一筆不小的費用,對於第一次買房的人來說,可以利用房貸寬限期,將前期省下來的資金,用在裝潢修繕上。

(2)舊屋換新屋族

將擁有的舊屋賣出,為新屋申請房貸寬限期,就可以靈活運用手上賣屋後的資金。

(3)現金流不足族群

假如在買房子時,自備款剛好付完頭期款,手邊沒有多餘的資金可以拿來運用日常開銷時,可以先利用房貸寬限期,降低貸款初期月付金壓力,並累積一筆資金。

(4)房地產投資客

投資客目的是以最少的成本來投資獲利,因此投資客常利用寬限期間內只需繳交利息的特點,將房屋出租來養房貸,等到寬限期滿房價上漲時,再將手上的房屋轉賣,就能獲得一筆資金。

(5)省下的本金轉投資

透過寬限期省下來的本金,可以轉做高報酬投資,日後若有獲利可以讓手邊的資金有更充裕的運用空間。

房貸寬限期申請條件

  1. 年滿20歲的中華民國籍國人民
  2. 信用狀況良好
  3. 房屋用途為自用住宅(有些銀行會婉拒非自用住宅性質的房屋申請寬限期)

新聞出處》好房網