591房貸試算好用嗎？房貸利率升息一手掌握

591房貸試算好用嗎？根據試算出來的結果，了解房屋貸款是否符合預期與自身能力是否能負擔，銀行貸款作風保守，若你正打算向銀行申請信用卡或貸款，提出對你有利的證明文件愈多，如薪資證明、財力證明等較有機會取得較好的房貸額度和房貸利率。買房銀行大都採指數型房貸，當央行宣布調整利率時，房貸利率也會跟著變，每月的還款金額也會重新計算，房貸怎麼還比較划算？

買房跟小弟住 房貸老公要一肩扛

女網友於論壇「Dcard」結婚板發文敘述，自己的丈夫是家中長子目前全家住在爸爸名下的三樓公寓，而婆婆和小弟一家人住。但是因為前陣子二弟出事所以有人跑到婆婆家騷擾，因此婆婆打算將目前住的一樓賣掉改買大樓跟小弟一家人一起住。婆婆告知原PO老公，房子的名字是寫婆婆但是房貸卻要老公出。

原PO一聽覺得心裡有點不平衡，認為自己目前懷孕中之後孩子出生負擔加大卻還要幫他們付房貸。更何況房子也不是買老公的名字，房貸卻是要他們出？況且還是給別人住大樓他們住公寓？質疑「為什麼不是小弟一家付房貸？」即便婆婆保證絕對不會讓他老公吃虧，會把自己的保險美金都給他。但原PO總覺得這樣對他們很沒保障，所以發文詢問大家「會這樣幫忙付房貸嗎？」

591房貸試算好嗎？房屋估價推薦管道？

591房貸試算好用嗎？由於買房時至少要準備2-3成的自備款，剩餘的金額則是向銀行申請房屋貸款，這時候銀行估價的金額就顯得相當重要，攸關需要準備多少自備款，一般常見的房屋估價管道有這三種：

(1)實價登錄網站

內政部地政司於民國101年8月1日正式推出實價登錄平台，所有不動產交易資料都必須上網登錄，但初期設計不夠完備，造成有心人士鑽系統漏洞，反而使交易價格失真，因此內政部於民國110年7月1日推出實價登錄2.0，補強之前被詬病的部分，期盼共同健全房地產市場。

實價登錄網站可以查詢到完整的地號、門牌交易資料，預售屋也全面納管，在購屋前可先至實價登錄平台，查詢附近的交易狀況，進行基本的房屋鑑價作為出價的參考。

(2)房屋交易平台

如房仲業者永慶房屋、信義房屋，皆有推出自行開發的實價登錄系統，永慶房屋的實價登錄3.0、信義房屋實價登錄，或是591房貸試算 ，由於客戶數量多，樣本數較大，可以和內政部的實價登錄系統對照使用。

(3)請銀行鑑價

最後貸款給你的人是銀行，請銀行進行房屋鑑價照理說會最接近成交價，但找銀行鑑價也有三個方法，精準度也有所差異：

• 銀行網頁試算
• 各銀行的網頁(如中國信託銀行)幾乎都有提供試算服務，其數據庫的來源是各銀行真實辦理過的客戶，因為是大數據計算出來的平均數，金額不會到非常精確，常會有銀行鑑價高於或低於成交價，但也能做為參考。

• 請銀行行員初步估價

常見於買屋前的比價，可告知行員欲購買的房子地址、房型、是否有車位等等資訊，可同時詢問多家銀行比價，行員會依客戶個人條件評估可貸額度、條件、利率等，但這不一定是最終貸款條件，仍要以總行審核結果為準。

• 銀行委託估價公司鑑價

通常到了這一步，都是已經確定要購買了，銀行會委託專業的不動產鑑價公司來估價，這時候得到的價格就是最準確，也是銀行願意貸款給你的金額。

房貸試算貸款成數不足常見原因

銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大類：物件的條件 和 貸款人的條件。

(1) 銀行鑑估值與實際成交價差距太大

什麼是銀行鑑估值與成交價差太大？意思就是你的房子可能買貴了。假設你在台中市西區購買一間總價1,500萬元的房子，銀行給你的貸款額度是1,000萬元，這代表什麼意思？

根據國泰世華銀行提供的購屋可貸成數試算，台中市西區的房屋可貸款成數為7 ~ 7.5成，我們就取7.5成來試算看看銀行認為你的房子價值多少錢：

為了避免房子買貴，建議購屋前，可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價，現在不僅可以查到詳細的門牌號碼，連預售屋的買賣資訊也可以查到。此外，您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價，並針對你的基本條件估算貸款成數，一來可以作為議價的依據，二來也幫助你評估需要準備多少自備款。

(2) 不同類型的房子

會的。因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性，因此不同類型的房屋，例如：預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣，有的甚至是連貸款都貸不過的。

依使用及完工狀況分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：

此外，房子的格局、採光通風、有無裝潢，也會影響銀行估價，房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型，貸款成數也會比較低。

依建物類別分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：

根據聯徵中心2020年的統計資料可以看出，別墅、樓中樓、電梯大樓的估價金額是最高的，套房則是成交金額最低的房型，相對的銀行對套房的估價很保守，大部分銀行是不承作套房貸款的，如果有承作的銀行，最後的貸款成數也僅5-6成，想買套房，反而需要更多的自備款。

※樓中樓樣本數較少，僅做為參考

(3) 屋齡

房屋的屋齡也會影響貸款成數，根據聯徵中心2021年第二季的統計，屋齡在3-15年的房子，價格是最高的，屋齡越老，房子價格越低，到屋齡30年左右的屋子價格最低，超過30年卻又谷底反彈，價格稍稍回升，推測是綜合了其他因素產生的結果。

以下提供聯徵中心的統計數據供參考（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：

(4) 房子的所在區域

會的。基本上只有六都（臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市）和新竹縣市的貸款成數較高。如果你的房子又剛好在這6個直轄市的都市計畫區內，那就有機會取得更好的貸款條件。

以銀行潛規則來說，房子位在蛋黃區的貸款成數約8成、蛋白區貸款成數約7成、蛋殼區則只剩下6成的房貸成數。我們以銀行提供的試算表來看各縣市的貸款成數（資料來源：國泰世華銀行）：

除了房屋所在縣市之外，座落地段和周邊有無嫌惡設施，也會影響你的貸款成數。

(5)房屋樓層

一般傳統認為，寓意不詳的4樓價格會是最低的，但從實際銷售數據看來，並無此現象，在學術界有個名詞叫做「樓層別效用比」，說的更白話一點，因為各層樓所提供的效用有所不同，導致各層樓的價格出現差異，所以把各層樓的單價用百分率來表示。

一般來說，電梯大樓和老公寓，樓層價格差距更明顯，如果是沒有電梯的老公寓，樓層越高，價格越便宜，對電梯大樓來說，3-5樓的低樓層可能受噪音或蚊蟲干擾，也沒有景觀，價格會較低，6-10樓的中樓層最熱銷，11樓以上的高樓層，景觀好、隱密性高，價格是最高的，以雙北來說，每層每坪最高價差是3~5萬都有可能。

(6)房子公設

為了滿足忙碌的現代人居家休閒需求，現在建商規劃社區，經常包含豐富的公共設施，常見設施包含KTV影音室、閱覽室、健身房、宴會廳、媽媽教室、兒童遊戲室、家教室、牌藝麻將室等，再加上基本的樓梯、電梯、管理室、車道等等，公設比幾乎都在35%左右，實際可用坪數大減。

現行建築法規對於各項公共設施的空間大小都有嚴格規範，如機械車位最多4坪，平面車位至多8坪，以15層樓高的建案來說，「小公」（含建物的樓梯、電梯、蓄水池等）加「大公」（含機電設施、通道、門廳等），至少就佔去29.5%的公設比，等於有3成的房價都花在公設比上面，看屋時要注意實際可用空間，依權狀的實際坪數計算，避免落入廣告陷阱。

(7)房子附近生活機能和交通會

不動產領域有個專有名詞，叫做「迎毗設施」，指的是受到集體居民歡迎的設施，通常可提高居住寧適性或帶來便利性，跟嫌惡設施比起來，受歡迎的公共設施很少，最常見的僅有公園、綠地、圖書館、中小學等，捷運站、火車站、購物中心等次之，距離的遠近則是判斷的重點。

銀行進行房屋估價的時候，會考量接手性和替代性，簡單的說，會考慮萬一客戶繳不出房貸，房子被拍賣時是否能賣個好價錢，交通越方便的地方，房價通常就越高，鄰近捷運、公車、客運、火車、高鐵、機場、港口、高速公路等地，如果附近機能設施俱佳，房價也就居高不下。

(8) 收入高低會影響貸款成數嗎？

會的，而且非常重要。你的房貸額度是多、是少，其實取決於你的收支比（負債比），也就是你每個月要繳的房貸金額，佔收入的百分比。如果你的收支比在60% ~ 70%左右，都還在銀行可接受範圍，超過70%就很難貸得過了。

(9) 工作性質會影響貸款成數嗎？

會的。就算收入很高，如果工作收入不固定，例如自營商、攤販、接案工作者、SOHO族、業務人員、遊戲實況主等等，又或者是收入領現金的族群，這類族群沒有薪資證明，別說是要拿到較高的貸款成數了，可能連審核都不會過。

相反的，如果是醫師、律師、會計師、建築師等專業人士，或者任職於百大企業的正式員工，以及軍公教人員，都屬於銀行較喜歡的族群，就有機會取得較好的貸款條件。

(10) 信用評分

會的。當你跟銀行申請房屋貸款時，銀行就會向聯徵中心調閱你的個人聯徵紀錄，確認你過去有沒有債信不良的紀錄，信用評分600分以上，才算是信用正常，也比較有機會取得較好的房貸額度和房貸利率。

如果你最近一年有買房的打算，建議避免做這些會影響信用評分的事：

• • • 信用卡或貸款遲繳
    • 動用信用卡循環利息
    • 使用信用卡預借現金
    • 聯徵被查詢次數超過3次
    • 無授信往來紀錄（信用空白）
    • 申請貸款（信用貸款或汽車貸款）

想了解自己的信用評分如何，你也可以自行向聯徵中心申請個人信用報告，每年都可以免費查詢一次，查詢管道從手機APP、電腦、郵寄到臨櫃申請都可以。