房價居高不下,租屋好嗎?在網路上搜尋租房資訊方便快速,卻屢見租屋詐騙糾紛,還有不肖人士假借屋主名義,開出低於市場行情的租金,或誆稱房子很搶手,要求「先匯押金就可以優先看房」吸引房客下訂看房,租屋好還是買房好?買房需要準備多少頭期款?透過房貸試算工具,可以輕鬆算出房貸額度與月付金,房貸試算工具只能依據你所提供的資訊,計算出大概的數字或是一個區間,如果想知道較精確的數字,建議你可以向平時有在往來的銀行詢問。
租屋好嗎?租房注意事項是什麼?
租屋簽約注意事項
- 確認房東身分
簽約前,一定要先確認對方是不是真的房東,除了要求對方出示身分證件外,也應提供房屋權狀作查驗;如果是二房東轉租,須提供原租賃契約及轉租授權書;如果是透過仲介代租,須提供屋主親自授權的委託書。
- 合約條列清楚
月租金、水電費用計費及收費方式、提供的家具設備及使用狀況、房屋修繕責任歸屬、提前解約金等細節,千萬不能只有口頭上對過,一定要白紙黑字寫下來,避免之後發生糾紛無從查證。
- 無不合理條文
內政部規定,自2020年9月1日起,房屋租約不得記載下列事項:
- 不得記載拋棄審閱期間。
- 不得記載廣告僅供參考。
- 不得記載承租人不得申報租賃費用支出。
- 不得記載承租人不得遷入戶籍。
- 不得記載應由出租人負擔之稅賦,若較出租前增加時,其增加部分由承租人負擔。
- 不得記載免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。
- 不得記載承租人須繳回契約書。
- 不得記載本契約之通知,僅以電話方式為之。
- 不得記載違反強制或禁止規定。
租屋詐騙層出不窮,4大手法保障自身權益
1.先付訂金享優先權
預約看房時,假房東可能會以「目前有很多人詢問中」、「前面還有三、四組租客要看房」誘騙受害者先付訂金就能優先看房;或是告知「有其他租客要付訂金了」若受害者先匯款就可以先保留優先權,實際上收到錢就消失。
甚至有詐騙集團假冒房東,以人在國外為由,告知被害人若有意承租,可透過房東委託的第三方仲介(通常是境外公司)協助處理,再要求被害人海外電匯租金及保證金。
2.假冒屋主騙走押金
這類租屋詐騙通常是二房東,因為本身是租客所以持有鑰匙,可以帶受害者實際看房,等受害者決定簽約後,便要求先支付押金和第一個月的租金,簽完約、付完錢才發現對方根本不是屋主。
3.預付租金享優惠價
這類租屋詐騙也多是二房東,他們會以低於市價行情的價格出租房屋,再以「租金一次繳清/先付1年租金,可以算便宜一點」來誘騙受害者。
4.加LINE傳投資訊息
詐騙集團透過租屋網站或租屋APP取得被害人LINE,再告知「前一位房客租約尚未到期」,在被害人等待時間頻繁傳送投資訊息,誘騙房客進投資詐騙群組。
租屋常見名詞
- 押金
又稱押租、租屋保證金、擔保金,是用來擔保房客在租屋期間沒有欠租、破壞房屋等違約情形,等到租約結束後即可返還。依照《土地法》第99條第1項規定,押金不可超過租金2個月的總額,超過部分是可以要求折抵部分租金的。
- 定金
正式簽約前,先支付一筆錢給房東,以確保租屋優先權,但若事後反悔是不能要回來的。
- 租金
租屋費用,通常是每個月支付一次,其他雜費如水電費、瓦斯費、網路費等,需再向房東確認是否有包含在內,若沒有則需確認收費方式。
- 租約公證
就是拿租約到法院或民間公證人辦理公證,一旦任一方違反租約規範,可直接請求法院強制執行。房客可驗明房東為房屋所有權人,房東也可預防遇到惡房客趕不走的情形。
租屋簽約後才發現簽約人不是屋主,契約還有效嗎?
基本上這份契約還是有效的,不過如果屋主要求你返還房屋,你只能向當初的簽約對象要求賠償。
買房頭期款應該準備多少?
雖然房屋貸款的實際成數,會由銀行根據區域、地點、路段、屋型、屋齡與個人條件等進行審核。但是,我們在頭期款的準備上,可以掌握「333原則」:即3成的自備款,貸款月付金占收入3成,房貸寬限期不超過3年。舉例800萬的房子來說,光是自備款就至少要準備800×30%=240萬。
房貸試算是什麼?房貸試算的好處
房貸試算顧名思義,就是在申請房屋貸款前,利用試算的工具,可以大概算出自己未來房貸的月付金會有多少?以及評估房貸的額度與利率,是否符合自己的期望。這樣的方式,除了可以比較各家銀行的房貸方案外,也能掌握更為精確的房貸條件,避免被銀行的房貸專員誤導,進而簽下較為不利的房貸合約。以下列舉房貸試算的好處:
1.評估支出
使用房貸試算工具,可以帶入各家銀行的房貸方案數值,能讓你在購屋前清楚的知道,自備款、頭期款、月付金該準備多少,能預先評估自己是否可以負擔得起,進而選擇適合的房貸方案。
2.貸款比較
房貸試算工具也可以幫助你,從房屋增貸、房屋轉增貸與二胎房貸中,選擇出最適合自己的房貸類型。
3.二次驗算
銀行貸款專員不一定會告訴你最有利的方案,因此房貸試算工具還可以驗證,銀行專員所說的貸款內容是否屬實。
貸款工具 | 類型 | 特色 |
國泰世華 | 月付金變化重點摘要 | 銀行官網 |
台新銀行 | 各期月付金完整列表 | 銀行官網 |
591房屋交易 | 提供各銀行房貸利率 | 平台/APP |
永慶快搜/信義房屋 | 刊登的物件可直接試算 | APP |
貸款計算機 | 各類貸款試算皆適用 | APP |
內政部不動產資訊平台 | 可試算自購住宅貸款利息補貼 | 政府平台 |
房貸試算有哪些方法?
以下舉例一胎房貸(購屋貸款)與二胎房貸(二順位房貸)有哪些試算的方法:
1.一胎房貸月付金試算方法:
購屋貸款的計算方式有3種:本息均攤(又分有寬限&無寬限)、本金均攤。以下以房屋貸款300萬,年利率2%,貸款時間20年為例,並透過房貸試算工具,將這三種貸款的試算結果列表:
貸款事項 | 意義 | 總金額 (本金+利息) | 月付金 | 特色 |
本息均攤 (有寬限) | 貸款前期負擔較輕;寬限期結束後,還款壓力大。 | 3,666,063元 | $4,200~$15,827 | 先甘後苦 |
本息均攤 (無寬限) | 每個月還的金額固定。 | 3,642,335元 | $15,177 | 平均分擔 |
本金均攤 | 每個月的還款金額不同,前期還款壓力較重。 | 3,602,520元 | $12,521~$17,500 | 先苦後甘 |
小提醒:二胎房貸利率試算的重要性 許多民間貸款業者會刻意用「月」利率來混淆客戶,甚至可能會用錯誤的利率推算來誤導,讓客戶誤以為民間二胎房貸利率比較低,實際上卻比銀行二胎、好事貸二胎多好幾倍,因此建議在比較二胎房貸管道時,善用二胎房貸試算工具,來驗算你的二胎房貸利率是否合理。一胎房貸額度試算方法:
購屋貸款的申請管道以銀行為主,其可貸額度試算方法如下: 一胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價X可貸成數
2.二胎房貸額度試算方法:
二胎房貸申請的管道,有銀行、融資公司(目前只有好事貸公司在承作)與民間貸款公司(代書代辦)。依照貸款管道對於「第一順位房貸金額」認定的差異,二胎房貸的計算方法也會有所不同,以下依序舉例說明:
(1)銀行:以「一胎房貸設定金額」來認定,可貸成數最高80%
二胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價X可貸成數–一胎房貸設定金額
(2)融資公司:以「一胎房貸剩餘金額」來認定,可貸成數最高120%
二胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價X可貸成數–一胎房貸剩餘金額
(3)代書代辦:以「一胎房貸剩餘金額」來認定,可貸成數最高90%
二胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價X可貸成數–一胎房貸剩餘金額
哪些銀行有40年房貸?
目前有提供40年房屋貸款的銀行,有合作金庫、星展銀行、永豐銀行、及高雄銀行,以下提供各銀行40年房貸方案:
貸款銀行 | 貸款額度 | 申請條件 |
合作金庫 | 未說明 | 無自用住宅者 |
星展銀行 | 鑑價8成 | 年齡20~60歲 |
高雄銀行 | 鑑價8成 | 戶籍為高雄市民、 住宅位於高雄市轄區內、 首購自用住宅、 負債比12倍以下 (負債總額/年所得) |
永豐銀行 | 鑑價85成 | 首購自用住宅者 |
不過由於貸款年限愈長、銀行的風險愈高,因此貸款審核也相對嚴格,如果沒有穩定的薪資收入、負債比偏高、貸款人年齡較大、房屋位置較偏遠、或屋齡較高等情形,較不容易順利申貸成功。
買房貸款與其他房屋貸款的比較
房屋貸款是一種通稱,除了一般購屋貸款外,還有房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸、理財型房貸等,其差別與比較如下表所列:
房貸類型 | 二胎房貸 | 一般房貸 | 房屋增貸 | 房屋轉增貸 | 理財型房貸 |
申請管道 | 銀行 融資公司 民間貸款公司 |
銀行 | 銀行 | 銀行 | 銀行 |
貸款方式 | 將還有貸款的房屋,向貸款機構再申請一次房屋貸款。 | 買房子時向銀行申請貸款,用來支付購屋時需要的資金。 | 將還有貸款的房屋,向原房貸銀行,再申請一筆房屋貸款。 | 將還有貸款的房屋,轉換另一間銀行再申請一筆房屋貸款。 | 將已償還的房貸本金,再借出來運用。 |
貸款利率 | 銀行:6%~16% 融資公司:7%~14% 民間二胎:18%~36% |
1.56%~2.4% | 1.37%~3 % | 1.52%~1.81 % | 1.45%~3.02% |
貸款額度 | 銀行最高600萬 融資公司最高500萬 民間貸款無一定標準 |
房屋售價70%~80% | 房屋鑑價70%~80% | 房屋鑑價70%~80% | 房屋鑑價 80%~90% |
方案優點 | 貸款額度高 撥款速度快 |
貸款利率低 貸款額度高 貸款期限長 |
貸款利率低 貸款期限長 撥款速度快 |
貸款利率低 貸款期限長 房屋增值套現 |
可以隨借隨還 |
方案缺點 | 貸款利率高 貸款期限短 |
銀行審核嚴 | 銀行審核嚴 貸款額度小 |
銀行審核嚴 綁約期有違約金 流程費用須重來 |
資金運用上有限制 利率高於一般房貸 增加一筆貸款要還 |