40年老房子貸款最高6成？4個關鍵提高老屋貸款成數！

買40年老屋好嗎？老屋貸款成數高嗎？銀行放款會考量脫手性，如果不是精華區的房子，除了貸款不易外，額度也不會太高，銀行對不同類型的房屋貸款成數與利率會有所不同，超過30年以上的房子都稱之老屋，老屋貸款成數最高為6成，想要提高老屋貸款成數可以提供多提供有利的財力證明之外，也能用其他房子作為擔保，購買中古屋需要準備更多的自備款，辦銀行房貸額度是多、是少，取決於申貸人信用狀況、收支比（負債比）與房屋條件。

老屋可以貸款嗎？

屋齡超過30年以上的房子都算是老屋，只要符合以下兩個條件，就有機會申請銀行老屋貸款：
．房貸貸款年限+貸款人年紀小於60
．屋齡加貸款年限=耐用年限+7年
但是要注意的是，由於老屋屋齡高，銀行房貸額度會比較低、老屋貸款利率也可能比較高。

老屋貸款成數有多少？不同房屋類型房屋貸款成數比較

老屋貸款成數有多少？房屋類型很多，如果要找銀行辦房屋貸款，有些房子本身的條件，或週遭的環境都會影響房價，更直接影響到銀行貸款的核貸機會和金額。

• 預售屋：屋齡0年，預售屋貸款成數8成
• 新成屋：屋齡3年以下，新成屋貸款成數8成。
• 新古屋：屋齡3~10年，新古屋貸款成數7成5。（入手價格比新成屋低）
• 中古屋：屋齡3年以上，中古屋貸款成數7成。
• 老屋：屋齡30年以下，老屋貸款成數6成。

如何提高老屋貸款成數？

老房子貸款可以貸多少？老屋貸款的成數有個不成文的規定，銀行貸款最多就7成，根據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》的定義，屋齡30年以上、經結構安全性能評估結果未達最低等級的房屋，為該條例適用範圍。想辦老屋貸款並提高貸款額度，可以透過這5個小技巧：

• 多提供一些財力證明資料（如股票庫存資料、投資基金對帳單、保單、其他不動產等）
• 銀行查不到的資料不用自己說（如固定要給孝親費，或有向民間公司借貸）
• 有其他房子做擔保
• 找審核標準較寬鬆的銀行

40年老屋想買被急勸退？專家指出老屋價值處

不少人買房越來越傾向買新屋，但也有人考量到預算問題而選擇中古屋，且好地段的老房，保值性也不低，透過裝修甚至能再漲價。

一名網友在臉書社團《買房知識家　買房賣房攏滴+》表示，他從小就住在台北市，近日在北市大安區看到一間屋齡40年的中古華廈，總價不到3000萬元，讓她想貸款購入。不過，考量到屋齡較高的問題，讓原PO有點猶豫，因此求助其他人的看法，「各位對將近40年的大樓有什麼想法呢？或者是去買新北市或林口新成屋呢？」

張欣民表示，老房的價值在於「地點」，若地點好其實具有保值性，加上如果未來都更或是重建，房子的價值性會提高，因此老房在市場上，還是有很大的需求量，要依每個人不同的狀況、需求做規劃。

你知道銀行給房貸成數這麼低？房貸額度到底是怎麼計算的？銀行核貸關鍵是什麼？為了避免房子買貴，建議購屋前，可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價，也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價，並針對你的基本條件估算貸款成數，一來可以作為議價的依據，二來也幫助你評估需要準備多少自備款。

文章出處》好房網

老屋增貸找誰比較好？

想辦理老屋房屋增貸，通常是直接找銀行，而銀行的估價比較保守，放款也有兩大準則：

• 房貸貸款年限+貸款人年紀小於60
• 屋齡加貸款年限=耐用年限+7年
  假設老屋的主要建材是加強磚造，該耐用年限是35年，則貸款最長年限是42年，若這間房子是民國70年建築完成，則這個案子夠申請到貸款的還款到期年限則為112年，但若房子有整理翻修過，一般銀行還是可以接受最長貸款年限為20年，甚至30年等。

兩項條件需同時符合，如果屋齡太老，貸款年限就比較短，還款壓力大增。

(1) 找銀行

銀行放款會考量脫手性，如果不是精華區的房子，除了貸款不易外，額度也不會太高，而且銀行估價通常需現場勘屋，太老舊的房子會影響貸款成數，可以透過裝潢翻修來證實房屋安全性，以提高貸款額度。

除了銀行之外，想要老屋增貸，還有兩種選擇：

(2) 找融資公司

目前市面上只有好事貸旗下的好事貸股份有限公司，獨家承作房屋二胎貸款的業務，在不改變原本銀行房貸的情形下，利用二胎房貸多取得增貸資金。

(3) 找其他民間貸款

民間貸款利率高，多數只繳息不還本，月付金壓力較大，如果無法跟銀行或好事貸貸款，一定要謹慎挑選民間貸款公司。

老屋貸款的利率是多少？

根據聯徵中心2021年第二季的統計，全國老屋貸款利率如下：

• 屋齡3年內的新成屋，貸款利率為1.37%
• 屋齡9年內的房子，利率約1.4~1.42%
• 屋齡9-18年的房子，利率約1.42~1.49%
• 屋齡18年以上的房子，利率均超過1.5%

免費房屋估價管道

房屋鑑價不一定要花錢，如果只是想得知大概的金額，有許多免費的管道可以進行房屋估價，透過公正的第三方單位來對房子進行估價，再透過雙方的斡旋、議價，讓買賣房子能夠順利成交。

買房時至少要準備2-3成的自備款，剩餘的金額則是向銀行申請房屋貸款，這時候估價的金額就顯得相當重要，攸關需要準備多少自備款，一般常見的房屋估價管道有這三種：

(1)實價登錄網站

實價登錄網站可以查詢到完整的地號、門牌交易資料，預售屋也全面納管，在購屋前可先至實價登錄平台，查詢附近的交易狀況，作為出價的參考。

(2)知名房仲業者網站

全台兩大房仲業者永慶房屋、信義房屋，皆有推出自行開發的實價登錄系統，如永慶房屋的實價登錄3.0、信義房屋實價登錄，由於客戶數量多，樣本數較大，可以和內政部的實價登錄系統對照使用。

(3)請銀行鑑價

最後貸款給你的人是銀行，買房前銀行鑑價照理說會最接近成交價，但找銀行鑑價也有三個方法，精準度也有所差異：

• 銀行網頁試算
  各銀行的網頁幾乎都有提供新成屋、預售屋與老屋房貸試算服務，其數據庫的來源是各銀行真實辦理過的客戶，因為是大數據計算出來的平均數，金額不會到非常精確，常會有銀行鑑價高於市價，但也能做為參考。
• 請銀行行員初步估價
  常見於買屋前的比價，可告知行員欲購買的房子地址、房型、是否有車位等等資訊，可同時詢問多家銀行比價，行員會依客戶個人條件評估可貸額度、條件、利率等，但這不一定是最終貸款條件，仍要以總行審核結果為準。
• 銀行委託估價公司鑑價
  通常到了這一步，都是已經確定要購買了，銀行會委託專業的不動產鑑價公司來估價，這時候得到的價格就是最準確，也是銀行願意貸款給你的金額。

免費房屋估價管道

房屋鑑價不一定要花錢，如果只是想得知大概的金額，有許多免費的管道可以進行房屋估價，透過公正的第三方單位來對房子進行估價，再透過雙方的斡旋、議價，讓買賣房子能夠順利成交。

買房時至少要準備2-3成的自備款，剩餘的金額則是向銀行申請房屋貸款，這時候估價的金額就顯得相當重要，攸關需要準備多少自備款，一般常見的房屋估價管道有這三種：

(1)實價登錄網站

實價登錄網站可以查詢到完整的地號、門牌交易資料，預售屋也全面納管，在購屋前可先至實價登錄平台，查詢附近的交易狀況，作為出價的參考。

(2)知名房仲業者網站

全台兩大房仲業者永慶房屋、信義房屋，皆有推出自行開發的實價登錄系統，如永慶房屋的實價登錄3.0、信義房屋實價登錄，由於客戶數量多，樣本數較大，可以和內政部的實價登錄系統對照使用。

(3)請銀行鑑價

最後貸款給你的人是銀行，買房前銀行鑑價照理說會最接近成交價，但找銀行鑑價也有三個方法，精準度也有所差異：

• 銀行網頁試算
  各銀行的網頁幾乎都有提供試算服務，其數據庫的來源是各銀行真實辦理過的客戶，因為是大數據計算出來的平均數，金額不會到非常精確，常會有銀行鑑價高於或低於成交價，但也能做為參考。
• 請銀行行員初步估價
  常見於買屋前的比價，可告知行員欲購買的房子地址、房型、是否有車位等等資訊，可同時詢問多家銀行比價，行員會依客戶個人條件評估可貸額度、條件、利率等，但這不一定是最終貸款條件，仍要以總行審核結果為準。
• 銀行委託估價公司鑑價
  通常到了這一步，都是已經確定要購買了，銀行會委託專業的不動產鑑價公司來估價，這時候得到的價格就是最準確，也是銀行願意貸款給你的金額。

• 房屋貸款成數不足可以解約嗎？

如果你在簽約後，遇到銀行核貸成數不如預期，自備款又準備不足而被迫違約，那麼你原先支付的訂金也會被沒收。

因此，建議你可以在買賣契約上加註但書：「以房地為擔保設定抵押權，向XX銀行貸款不足成交價O成時，買賣合約自動解除。」這樣萬一真的遇到貸款成數不足時，你就可以在訂金不被沒收的情況下解約。

※建議附註條件要寫清楚，如果只寫「貸款不足O成，買賣合約自動解除。」賣家可能會以信用貸款和汽車貸款也都是「貸款」為由而不認帳喔！

《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》

《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》

圖片來源：內政部